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孙宏斌的长远布局:融创控速 稳健前行
时间:2019-09-08

  2018香港历史开奖结果!翻倍跃升,还避开了哄抢高价地的漩涡。“弯道超车”的成果有目共睹,2019年上半年,融创销售额再攀高至2141.6亿元,以同比11.8%的增速领先头部房企。

  融创模式难以复制,不仅在于规模大幅跃升,更在于其对购地窗口期的把握、踏准市场周期的城市布局,以及强大的内生造血能力。

  英雄趁时势,行业高歌前行多年后,理性因素正逐渐回归。2019年,融创再提“控投资、降杠杆”,将战略优势转化为优异财务表现。外部环境逐渐收紧,靠加杠杆扩张的年代已一去不返。

  未来,手握充沛现金流、具备健康的内在生长力,才是穿越下个周期的保障。1380亿现金余额、下半年超过5700亿的可售货值,将使融创在下半场有更多随行就市的从容。

  彼时,590万平方米的土地储备、83.3亿元销售额,融创在行业中仍是一家“小公司”。凭借强大的纳储能力,融创将并购而来的资源转化为逐年迸发的业绩。2018年,融创销售额4608.3亿元,达上市初的55倍之巨。

  至今年上半年,仅半年的销售数字已达2141.6亿元。从月度数据看,融创每月同比增长和累计增长均保持在10%~30%区间。过去的2016~2018年,融创三年合同销售金额复合增长率达75%。

  受益于销售额连年攀升,融创已进入盈利收割期。数据显示,公司上半年实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;毛利润193.5亿元,同比增长67.9%;公司拥有人应占利润102.9亿元,同比上涨61.7%。

  行业天花板将至的情况下,这一增速放到头部房企中仍不逊色。同期,碧桂园(02007.HK)营收2020.1亿元,同比增长53.2%,净利润156.4亿元,同比增长20.8%;万科(02007.HK)营收1393.2亿元,同比增长31.5%;净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

  天风证券研究认为,融创归母净利润增长主要由于结算加快,毛利较去年同期增加78.2亿元,增速达68%,超过收入增速。2019年上半年毛利率25.2%,较去年同期上升0.4个百分点;销售毛利率25.2%,较去年同期上升0.4个百分点。

  实际上,今年以来,楼市下行压力加大。国家统计局数据显示,1~6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比前五月扩大0.2个百分点;商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。

  中流击水,不进则退。流动性压力下,已相继有房企变卖资产求生。在董事会主席孙宏斌看来,有的公司看起来只是流动性出了问题、缺钱,实际是项目做不好。好的项目都是能卖出去,钱是能回来的。

  融创的生长轨迹切实印证了这一点。自创立之初,公司便确立“高端精品”产品路线,并在内部设计全面质量管控标准和全链条质量测评体系。至今,融创已打造壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等多条产品线。房企竞争逐渐归回本质,消费者认同才是企业真正的竞争力。

  如今,产品实力正逐步传导至业绩端。数据显示,若考虑联营及合营公司收入,上半年融创附属公司、合营公司及联营公司总收入合计为1293亿元,同比大增82%。2016~2018年,融创并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%。

  2019年中期业绩会上,行政总裁汪孟德表示,融创长期负债率稳步下降,是比较确定性的目标之一。从2017年开始,新项目投资的速度在下降。“负债管控”是未来确定的管控目标。

  把“降杠杆”提到公司战略层面的位置,与行业外部环境关系密切。今年上半年开始,房企融资正面临前所未有的严峻局面。自银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》下发以来,各渠道地产融资均有所收紧。

  境内债券融资方面,住建部点名部分拿地过于激进的房企,机构认为,后续该类房企债券、ABS融资或遭收紧或暂停;银行贷款方面,部分收到窗口指导,要求控制地产业务规模;非标融资方面,多家信托收到窗口指导,传统432通道类业务、违规前融业务均不得再做。

  对于房企现状,孙宏斌认为,按照目前的政策,融资端严控将常态化。在此逻辑下,市场受到较大影响,土地市场会下行,商品房销售也会受到影响。购房者预期会比较平稳,但对按揭控制趋紧,这对市场影响很大。

  面临市场变化,融创表示,未来公司将更加重视资金使用效率和财务安全。下半年继续加速销售、释放经营现金流、严控土地投资,保持流动性宽松的同时,确保净负债率在2019年底显著下降。

  截至报告期末,融创总资产8703.18亿元,较上年末增加21%;所有者权益797亿元,较上年末增加9%;现金余额1380亿元,较上年末增加15%;现金余额覆盖下半年到期的有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。

  8月23日,标普全球评级表示,融创2019年上半年债务上升是暂时的。预期融创持续强劲的项目交付与确认,以及更加克制的土地收购步伐,将抵销债务上升的影响。

  控速求稳新阶段,融创将年度销售目标定为5500亿元,较2018年销售额增长20%。就过往来看,融创销售去化率持稳于70%~80%,而下半年公司仅需完成59%去化率就能达成目标。此外,5720亿元的新可售资源将为目标实现提供支持。

  过往几年,没有哪个行业像房地产这般,穿越周期一路昂扬向上;也从未有哪个行业,受宏观调控影响如此之巨。但如今,行业面临不同以往的局面。融资全面收紧、不将作为刺激经济的手段,持续的调控正倒逼房企进行自我变革。

  2019年上半年,融创延续2016年第四季度开始的谨慎保守态度,在1~4月的市场低位补仓,所获取的核心城市及区域土地平均溢价率仅21%;5月市场高位后,融创控制拿地节奏,规避拿贵地风险,仅增持少量优质土地资源。

  行业发展进入下半场,变的是日趋严峻的外部环境,不变的是对企业内在资源与生长力的要求。充裕的土储资源,从来都是房企发展的保障。较低的土地成本、顺应市场的城市布局,又是这场竞争中的关键法宝。

  孙宏斌认为,市场融资收紧之下,能低成本拿地的房企融资优势较为突出。“无论是资金,还是社会资金,给钱的前提都是项目能赚钱。而地价又是项目是否赚钱的关键,因此有低成本土地储备,融资优势是比较明显的。”他表示。

  回顾过往,融创在土地市场上一直避免高价买地。从公司目前土储看,土地平均成本仅4307元/平方米,对应同期超过15000元/平方米的销售均价,可运作的利润空间较为丰厚。

  融创始终坚持在一二线及强三线城市投资布局,有效规避弱三线及以下量级城市的市场回调风险。截至中报发布日,融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿,确权土地储备面积2.13亿平方米,货值超过83%位于一二线城市。

  摩根士丹利发布报告称,融创土地储备货值充裕,且大部分位于一二线城市,优质充足的土储使得融创后续获取土地时十分从容,尤其在土地市场过热时能够规避风险。

  凭借坚守地产主业,融创锁定全国房企五强之列。在此之外,融创于年初完成以“地产+”为前提的四大战略板块布局,包括融创地产、融创服务、融创文旅,以及融创文化。

  “从2017年‘控投资、降杠杆’开始,地产开发主业仍是公司的核心主业。”副总裁兼公司秘书高曦称,对于非地产业务,主要是培养长期竞争力,成为公司未来新的业务增长点。

  在融创管理层看来,融创文旅项目大都布局在国内一二线核心城市,无论是人口基础还是交通便捷性,都难再复制。目前融创文旅已在全国布局10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。

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